Sondereigentum bezeichnet das Alleineigentum eines einzelnen Wohnungseigentümers an seiner Wohnung — also an dem, was er „allein verändern, vermieten und verkaufen darf". Es ist in §§ 3–5 WEG geregelt und steht im Gegensatz zum Gemeinschaftseigentum, das allen Eigentümern gemeinsam gehört (Dach, Fassade, Treppenhaus, tragende Wände, Heizungsanlage, Versorgungsleitungen). Konkret zum Sondereigentum gehören in der Regel Innenwände, Bodenbelag, Innentüren, sanitäre Einrichtungen und seit der WEG-Reform 2020 auch Stellplätze sowie Außenflächen (z. B. Terrasse, Garten), wenn sie in der Teilungserklärung als sondereigentumsfähig ausgewiesen sind. Die Sondereigentumsverwaltung (SEV) ist ein eigenständiger Verwaltungsauftrag eines einzelnen Eigentümers — meist eines Vermieters — und nicht zu verwechseln mit der WEG-Verwaltung der Gemeinschaft.
Sondereigentum vs. Gemeinschaftseigentum
Die Abgrenzung ist entscheidend für drei Fragen: Wer trägt die Kosten? Wer entscheidet über Veränderungen? Wer haftet bei Schäden? Eine Faustregel: Was zum Bestand und der Sicherheit des Gebäudes gehört, ist Gemeinschaftseigentum — selbst wenn es sich „in" einer Wohnung befindet.
| Bauteil | Zuordnung | Bemerkung |
|---|---|---|
| Innenwände (nicht tragend) | Sondereigentum | Können vom Eigentümer entfernt werden |
| Tragende Wände, Decken | Gemeinschaftseigentum | Auch innerhalb der Wohnung |
| Fenster (Rahmen + Glas) | Gemeinschaftseigentum | Häufiger Streitfall — § 5 Abs. 2 WEG |
| Bodenbelag (Parkett, Fliesen) | Sondereigentum | Estrich darunter ist Gemeinschaftseigentum |
| Wohnungseingangstür | Gemeinschaftseigentum | Außenseite zählt zur Gebäudefassade |
| Heizkörper in der Wohnung | Sondereigentum | Heizungsanlage selbst ist Gemeinschaftseigentum |
Wer mit dem Gedanken spielt, sein Bad zu sanieren oder Wände zu versetzen, sollte vor Beginn die Teilungserklärung studieren — und bei Eingriffen am Gemeinschaftseigentum vorab einen Beschluss der Eigentümerversammlung einholen.
Sondereigentumsverwaltung (SEV)
Die Sondereigentumsverwaltung (SEV) ist die professionelle Verwaltung einer einzelnen Eigentumswohnung — meist im Auftrag eines Vermieters, der seine Münchner Wohnung von außen verwalten lässt. Typische Aufgaben:
- Mietersuche, Mietvertragsgestaltung und Bonitätsprüfung
- Mieteinzug, Mahnwesen und ggf. Räumungsverfahren
- Nebenkostenabrechnung gegenüber dem Mieter (auf Basis der Hausgeld-Daten der WEG)
- Koordination von Handwerkern und Kleinreparaturen innerhalb des Sondereigentums
- Kommunikation mit der WEG-Verwaltung — etwa bei Anliegen, die das Gemeinschaftseigentum betreffen
Eine SEV kostet in München typischerweise 20 € bis 35 € pro Monat pro Einheit (netto), oft alternativ in Prozent der Kaltmiete (5–8 %). Ob SEV oder WEG-Verwaltung — beide Tätigkeiten setzen die Gewerbeerlaubnis nach § 34c GewO voraus.
Mehr zur SEV in München: Mietverwaltung München.