§ 34c Gewerbeordnung (GewO) regelt die Erlaubnispflicht für gewerbliche Immobilienberufe — also für Makler, Bauträger, Darlehensvermittler sowie Wohnimmobilienverwalter. Ohne diese Erlaubnis darf niemand gewerblich eine WEG- oder Mietverwaltung betreiben. Die Erlaubnis wird vom zuständigen Gewerbeamt erteilt und setzt drei Dinge voraus: Zuverlässigkeit (kein Eintrag wegen relevanter Delikte, geregelte Finanzen), geordnete Vermögensverhältnisse sowie seit 1. August 2022 eine Sachkundeprüfung oder eine als gleichwertig anerkannte Qualifikation. Zusätzlich muss eine Berufshaftpflichtversicherung mit mindestens 500.000 € pro Schadensfall und 1 Mio. € jährlich nachgewiesen werden (§ 15 Abs. 1 MaBV). Die Erlaubnis ist objekt- und personenbezogen und wird im Bundesweiten Vermittlerregister geführt.
Voraussetzungen im Detail
Wer eine Erlaubnis nach § 34c GewO beantragt, muss dem Gewerbeamt drei zentrale Nachweise vorlegen:
- Persönliche Zuverlässigkeit — polizeiliches Führungszeugnis (Beleg-Art „O" für Behörden), Auszug aus dem Gewerbezentralregister. Bestimmte Vorstrafen (Betrug, Untreue, Insolvenzverschleppung) führen zur Versagung.
- Geordnete Vermögensverhältnisse — Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts, Auszug aus dem Schuldnerverzeichnis, Auskunft aus dem Insolvenzregister. Wer in Privatinsolvenz ist oder offene Steuerschulden hat, bekommt keine Erlaubnis.
- Sachkundenachweis — seit 1. August 2022 für Wohnimmobilienverwalter Pflicht. Geprüft werden Grundlagen des WEG, Mietrecht, Immobilienverwaltung, Bautechnik, Versicherungswesen, Buchhaltung und Steuerrecht. Wer einen einschlägigen Berufsabschluss vorweist (z. B. Immobilienkaufmann/-frau IHK, geprüfter Immobilienfachwirt, Hochschulabschluss mit Immobilienbezug), gilt automatisch als sachkundig.
Zusätzlich muss der Verwalter eine Berufshaftpflichtversicherung nach § 15 Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) abschließen — diese deckt Vermögensschäden ab, die durch fehlerhafte Verwaltung entstehen (Mindestdeckung: 500 T€ je Schadensfall, 1 Mio. € pro Versicherungsjahr).
Sachkundeprüfung und Weiterbildung
Die Sachkundeprüfung wird bei der zuständigen IHK abgelegt und besteht aus einem schriftlichen und einem mündlichen Teil. Der Stoff orientiert sich an der „Verordnung über die Sachkundeprüfung" und umfasst:
- Grundlagen des Wohnungseigentumsrechts — WEG, Teilungserklärung, Beschlussfassung
- Mietrecht und BGB — relevante Paragraphen, insbesondere §§ 535 ff. BGB
- Kaufmännische Grundlagen — Buchhaltung, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung
- Versicherungs- und Steuerrecht
- Bautechnik und energetische Sanierung
Unabhängig von der Sachkundeprüfung gilt für alle erlaubnispflichtigen Verwalter eine Weiterbildungspflicht von 20 Stunden in drei Jahren (§ 15b MaBV). Verstöße können zu einer Bußgeldfestsetzung oder im Wiederholungsfall zum Entzug der Gewerbeerlaubnis führen.
Unser Netzwerk verlangt grundsätzlich den Nachweis der § 34c-Erlaubnis und der Berufshaftpflicht-Versicherung — mehr dazu im Abschnitt „Netzwerk-Aufnahme" auf der WEG-Verwaltung München-Seite.
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