Mietverwaltung bezeichnet die professionelle Betreuung vermieteter Wohn- oder Gewerbeobjekte im Auftrag eines Eigentümers. Schwerpunkte sind Mieterkommunikation, Mieteinzug, Nebenkostenabrechnung und Vermietung. In München kostet eine Mietverwaltung 2026 typischerweise 5 % bis 8 % der jährlichen Nettokaltmiete bei Wohnobjekten, 4 % bis 7 % bei Gewerbe. Die Verwaltergebühr ist für Vermieter als Werbungskosten steuerlich voll abzugsfähig (§ 9 EStG).
Was eine Mietverwaltung übernimmt
Die Aufgaben einer Mietverwaltung gliedern sich in kaufmännische und technische Tätigkeiten:
Kaufmännische Verwaltung
- Mieteinzug per SEPA-Lastschrift, monatliches Mahnwesen, gerichtliches Mahnverfahren bei Bedarf
- Nebenkostenabrechnung jährlich nach § 556 BGB — Heiz-, Wasser-, Müllkosten anteilig auf Mieter umgelegt
- Mietvertragsgestaltung, Mieterhöhungen (Mietspiegel, Indexanpassung, Modernisierungsumlage)
- Vermietung freier Einheiten: Inserate, Besichtigungen, Bonitätsprüfung, Vertragsabschluss
- Buchhaltung und steuerrelevante Aufstellungen für den Eigentümer
Technische Verwaltung
- Instandhaltung und Reparaturen — Handwerker-Koordination, Angebotsvergleiche
- Schadensmanagement bei Wasser, Brand, Einbruch — inkl. Versicherungsabwicklung
- Verkehrssicherungspflichten: Winterdienst, Baumschnitt, Spielplatzkontrollen
- Modernisierungsbegleitung: Energetische Sanierung, KfW-Anträge, Mieterkommunikation
Kosten 2026 in München
| Objekt | Preis | Bezugsgröße |
|---|---|---|
| Mehrfamilienhaus (Wohnen) | 5 % – 8 % | der Nettokaltmiete / Jahr |
| Gewerbeobjekt | 4 % – 7 % | der Nettokaltmiete / Jahr |
| Vermietung neuer Einheiten | 1–2 Monatsmieten | je vermietete Einheit, einmalig |
| Sondervergütung Modernisierung | 3–5 % | der Baukosten |
Bei kleineren Objekten (1–2 Einheiten) wird teilweise ein Fixhonorar vereinbart (z. B. 50–80 € pro Einheit / Monat netto). Für Sondereigentum (einzelne vermietete Eigentumswohnung in einer WEG) siehe Sondereigentum.
Worauf Sie beim Vergleich achten sollten
- Welche Leistungen sind inklusive? — Vermietung ist oft nicht im Basis-Honorar enthalten. Klären Sie das vorab.
- Wie wird die Nebenkostenabrechnung erstellt? — Manche Verwaltungen verlangen separate Vergütung für die jährliche Abrechnung.
- Welche Kommunikationskanäle? Mieter-Portal, App, telefonische Erreichbarkeit, E-Mail-Reaktionszeit.
- Vertretung im Streitfall: Werden Räumungsklagen begleitet, oder ist ein Anwalt nötig?
- Reporting: Monats- oder Quartalsabschluss? Wie sind Belege einsehbar?