Die Eigentümerversammlung ist nach §§ 23–25 WEG das zentrale Beschlussorgan einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Sie wird vom Verwalter mindestens einmal jährlich einberufen und entscheidet über Hausgeld-Vorschüsse, Jahresabrechnung, bauliche Veränderungen, Bestellung und Abberufung des Verwalters sowie sonstige gemeinschaftliche Angelegenheiten. Seit der WEG-Reform 2020 ist sie unabhängig von der Anzahl der Anwesenden beschlussfähig (§ 25 Abs. 1 WEG) — die frühere 50-%-Hürde ist entfallen. Beschlüsse werden in der Regel mit einfacher Mehrheit gefasst, bestimmte Beschlüsse (z. B. die Erstbestellung des Verwalters) bedürfen einer qualifizierten Mehrheit. Die Einladung muss mindestens drei Wochen vor dem Termin in Textform erfolgen und eine vollständige Tagesordnung enthalten (§ 24 Abs. 4 WEG).
Einberufung und Ablauf
Die ordentliche Eigentümerversammlung findet typischerweise einmal pro Jahr im Frühjahr oder Frühsommer statt — passend zum Abschluss des Wirtschaftsjahres und der vorliegenden Jahresabrechnung. Eine außerordentliche Versammlung kann vom Verwalter oder auf Verlangen von mindestens einem Viertel der Eigentümer (§ 24 Abs. 2 WEG) einberufen werden.
- Einladung in Textform mit Frist von mind. drei Wochen, inklusive Tagesordnung und Beschlussvorlagen
- Eröffnung durch den Verwalter, Feststellung der Beschlussfähigkeit und Anwesenheit
- Verlesung der Tagesordnung, Abarbeitung Punkt für Punkt — bei jedem Punkt zunächst Diskussion, dann Abstimmung
- Abstimmung in der Regel offen (Handzeichen); auf Antrag geheim — je nach Geschäftsordnung
- Protokoll: Der Verwalter führt Protokoll, das von einem Eigentümer und in der Regel dem Beiratsvorsitzenden gegengezeichnet wird
Seit der WEG-Reform 2020 sind auch virtuelle und hybride Eigentümerversammlungen zulässig — Voraussetzung ist ein entsprechender Beschluss (§ 23 Abs. 1 Satz 2 WEG).
Mehrheiten und Beschlussfähigkeit
Das WEG kennt drei Beschluss-Kategorien — die richtige Mehrheit hängt vom Gegenstand ab:
| Beschlusstyp | Mehrheit | Beispiele |
|---|---|---|
| Einfache Mehrheit | Mehr Ja- als Nein-Stimmen | Wirtschaftsplan-Vorschüsse, laufende Verwaltung, einfache Reparaturen |
| Qualifizierte Mehrheit | 2/3 der Stimmen + 50 % Miteigentumsanteile | Erstmalige Hausordnung, bestimmte Kostenverteilungs-Änderungen |
| Allstimmigkeit | Alle Eigentümer | Nur in Ausnahmefällen — z. B. Änderungen am Sondereigentum eines Einzelnen |
Die Beschlussfähigkeit hängt seit 2020 nicht mehr von der Anwesenheitsquote ab — auch wenn nur ein einziger Eigentümer erscheint, ist die Versammlung beschlussfähig. Das stärkt die Handlungsfähigkeit der WEG, erhöht aber auch das Gewicht der einzelnen Stimme — ein Argument für gewissenhafte Vorbereitung und Teilnahme.
Bauliche Veränderungen nach § 20 WEG benötigen heute meist nur eine einfache Mehrheit — sie können also von einer engagierten Mehrheit gegen den Widerstand einzelner Eigentümer beschlossen werden. Das gilt besonders für privilegierte Maßnahmen wie Glasfaser-Anschluss, Lademöglichkeiten für E-Fahrzeuge und Barrierefreiheit (§ 20 Abs. 2 WEG).
Verwandte Begriffe
Wohnungseigentumsgesetz (WEG)
§§ 23–25 WEG sind die Rechtsgrundlage der Versammlung.
Lesen →Wirtschaftsplan nach WEG
Wird in der Eigentümerversammlung zur Abstimmung gestellt.
Lesen →Hausgeld
Die Vorschüsse beschließt die Eigentümerversammlung.
Lesen →Eine professionelle WEG-Verwaltung bereitet Versammlungen vor, schreibt Beschlussvorlagen und sichert die Rechtssicherheit — siehe auch die Kostenseite.